地方創生に必要なのは、住宅ではなく「暮らし」を再建すること
日本の空き家が増え続けています。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高を更新しました。
数字だけを見ると、地方には活用できる住宅が大量に残されているように思えます。
そこで各地では、
・空き家バンクへの登録
・改修費への補助
・移住者への住宅提供
・古民家の再生
・空き店舗の活用
といった取り組みが進められています。
これらは必要な施策です。
しかし、私は一つの疑問を持っています。
空き家を埋めれば、本当に地方は元気になるのでしょうか。
空き家は地方衰退の原因ではありません。
人口減少、若年層の流出、生活サービスの縮小、地域経済の衰退などが積み重なった末に現れる「結果」です。
結果として生じた空き家だけを直しても、人が暮らし続けられない地域の構造まで変わるわけではありません。
空き家900万戸のすべてが活用できるわけではない
「空き家が900万戸ある」という数字は非常に大きく見えます。
しかし、そのすべてが直ちに移住者や高齢者へ提供できる住宅ではありません。
空き家には、賃貸用、売却用、別荘なども含まれています。賃貸用・売却用・二次的住宅を除いた空き家は約385万6千戸です。
さらに、その中にも、
・長期間管理されていない
・建物が大きく劣化している
・耐震性に不安がある
・断熱性能が低い
・接道や権利関係に問題がある
・所有者が分からない
・家財道具が残されている
・相続人同士の意見がまとまらない
といった住宅があります。
「空いている家」と「すぐに住める家」は同じではありません。
まして、高齢者や障害のある方が安全に暮らせる住宅となれば、さらに条件は厳しくなります。
古い住宅は、高齢者の生活に適しているとは限らない
地方に残る空き家の中には、築年数の古い戸建て住宅も少なくありません。
玄関には高い上がり框がある。
室内には敷居が続く。
トイレや浴室は狭い。
寝室は2階にある。
冬になると廊下や脱衣所が冷える。
敷地が広く、草刈りや除雪が必要になる。
若い世代が短期間暮らすなら対応できる住宅でも、身体機能が低下した高齢者にとっては大きな負担になります。
空き家を高齢者向け住宅として活用するのであれば、手すりを付ける程度では済まない場合があります。
水回りの更新、断熱改修、間取り変更、段差解消、屋根や外壁の修繕まで必要になれば、費用は数百万円規模になることもあります。
ここで考えなければならないのは、改修できるかどうかだけではありません。
誰が費用を負担し、その住宅に何年間住むことを想定しているのか。
85歳の方が暮らすために数百万円を投入することが、常に間違いだという話ではありません。
本人がその地域で暮らす意味、家族の支援、住宅の状態、将来の利用方法まで含めて合理性を判断する必要があります。
改修工事の金額だけではなく、改修後に得られる生活と、その生活が続く期間まで考えなければなりません。
空き家があっても、生活圏がなければ暮らせない
住宅を確保しても、生活は住宅の中だけでは完結しません。
食料品を買う場所が必要です。
医療機関へ通う手段が必要です。
金融機関、行政窓口、薬局、理美容店なども生活を支えています。
働く人には職場が必要です。
子どもがいる家庭には学校や保育施設が必要です。
ところが地方では、
・近隣のスーパーが閉店した
・診療所がなくなった
・バス路線が廃止、縮小された
・タクシーを呼びにくい
・福祉サービスの事業所が不足している
・冬季には徒歩での移動が難しい
といった問題が起きています。
仮に安い空き家が見つかっても、スーパーまで車で20分、病院まで30分、バスは1日に数本という場所で、車を運転できなくなった後も暮らし続けられるでしょうか。
住宅価格が安いことと、生活費が安いことも同じではありません。
自家用車が不可欠な地域では、車両費、燃料費、保険料、整備費がかかります。
家賃や住宅価格だけを比較して「地方は安く暮らせる」と判断すると、移住後に想定外の負担が生じることがあります。
地方創生政策があっても、東京への集中は続いている
政府は2025年に「地方創生2.0基本構想」を決定し、今後10年間を見据えた地方創生の方向性を示しました。
地方に仕事と人の流れをつくること、安心して暮らせる生活環境を整えることなどが掲げられています。
しかし、2025年の住民基本台帳人口移動報告では、東京圏は12万3,534人の転入超過となりました。
前年より転入超過は縮小しましたが、依然として人は東京圏へ集まり続けています。
地方に住宅が余っている一方で、東京圏への人口集中が続いている。
この事実は、住宅が安ければ人が移るわけではないことを示しています。
人が住む場所を決める条件は、住宅だけではありません。
仕事、教育、医療、交通、人間関係、文化、将来性などが重なって、居住地が選ばれます。
空き家を提供することは移住の入口にはなります。
しかし、暮らしを維持できる条件がなければ、定住にはつながりません。
ペットの問題は、小さな条件ではない
住まいの議論では、建物の性能や費用が中心になります。
しかし、現場では制度や統計に表れにくい条件が、重大な意思決定を左右します。
以前、地域包括支援センターの職員から、
「ペットを置いて入院できず、治療をためらう高齢者がいる」
という話を聞きました。
これは一つの地域で聞いた事例であり、すべての高齢者に当てはまる話ではありません。
しかし、住まいを考えるうえで非常に重要な示唆があります。
高齢者にとって犬や猫は、単なる嗜好品ではありません。
家族であり、毎日の役割を生み、人との会話や外出のきっかけにもなります。
戸建て住宅から集合住宅や高齢者住宅へ移れば、段差や除雪の問題は軽減できるかもしれません。
一方で、ペットを飼えないために移れない場合があります。
住み替えによって安全性が高まっても、その人が大切にしてきた生活を失えば、必ずしも良い結果になるとは限りません。
地方創生や居住支援を考えるときも、住宅戸数だけを数えるのではなく、
その人が何と一緒に暮らしているのか
まで見なければなりません。
空き家は「資産」ではなく、負担になることもある
宅地建物取引士として住宅を見るとき、市場で売れるか、貸せるかという視点は欠かせません。
しかし地方の空き家は、所有しているだけで資産になるとは限りません。
固定資産税がかかる。
火災保険が必要になる。
屋根や外壁が傷む。
草刈りや除雪が必要になる。
水道管の凍結や落雪によって、近隣へ損害を与える可能性もある。
売却したくても買い手が見つからない。
解体にも費用がかかる。
こうして住宅は、資産ではなく管理責任を伴う負担へ変わっていきます。
2023年に改正された空家法では、放置すれば特定空家になるおそれがある住宅を「管理不全空家」として指導・勧告する仕組みが設けられました。
2025年3月末までに、管理不全空家に対する指導は3,211件、勧告は378件行われています。
国も、空き家を「活用する住宅」としてだけでなく、「適切に管理しなければ地域へ悪影響を及ぼす住宅」として扱う方向を強めています。
空き家を残すこと、活用すること、解体すること。
どの選択にも費用がかかります。
だからこそ、空き家になる前から所有者と家族が方向性を考えておく必要があります。
空き家は地方衰退の原因ではなく、地域の状態を示す症状です
空き家が増える過程を考えると、その背景には複数の問題があります。
地域から若者が流出する。
高齢者世帯が増える。
配偶者が亡くなり、一人暮らしになる。
身体機能が低下し、施設や子どもの近くへ移る。
子どもはすでに別の地域で住宅を持っている。
実家を相続しても使い道がない。
売却しようとしても需要がない。
こうして空き家が生まれます。
つまり空き家は、人口減少や生活機能の縮小が進んだ後に現れるものです。
医療で例えるなら、空き家は病気そのものではなく、地域の状態を外から確認できる一つの症状です。
症状だけを消そうとしても、原因が残っていれば新しい空き家は生まれ続けます。
空き家対策を地方創生につなげるには、建物の活用と同時に、
・地域で働けること
・医療へアクセスできること
・買い物を続けられること
・車を運転できなくても移動できること
・必要な福祉サービスを利用できること
・人とのつながりを持てること
を整える必要があります。
作業療法士が地方創生を見るとき
作業療法士は、人がどのように日常生活を送っているかを見ます。
立てるか、歩けるかだけではありません。
食事を作れるか。
買い物へ行けるか。
薬を受け取れるか。
地域の人と話す機会があるか。
自分の役割を持てるか。
その視点で地方創生を見ると、空き家を一戸再生しただけでは不十分だと分かります。
住宅の中で生活できても、地域との接点がなく、外出手段も仕事もなければ、暮らしは次第に縮小していきます。
住環境とは住宅内部だけを指す言葉ではありません。
住まいから外へ出た先にある道路、交通、店舗、医療、福祉、就労、地域関係まで含めた環境です。
地方創生に福祉住環境の視点が必要なのは、このためです。
空き家活用を始める前に確認すべき7つの条件
空き家を移住、居住支援、高齢者支援に活用する場合、私は少なくとも次の7項目を確認すべきだと考えます。
1．住宅は安全に暮らせる状態か
耐震性、断熱性、段差、水回り、階段、周囲の除雪環境まで確認します。
単に雨風をしのげるだけでは、生活できる住宅とは言えません。
2．改修費と居住期間は釣り合っているか
改修費を誰が負担し、何年間の居住を想定するのかを整理します。
補助金が使えるかどうかだけでなく、補助終了後も維持できる仕組みが必要です。
3．自家用車がなくても生活できるか
買い物、通院、行政手続、仕事への移動手段を確認します。
現在運転できることと、10年後も運転できることは同じではありません。
4．医療・介護・福祉サービスを利用できるか
制度上サービスが存在しても、地域に事業所や人材がなければ利用できません。
サービスの名称ではなく、実際の提供体制を確認する必要があります。
5．仕事や役割を持てるか
地方で暮らし続けるには、住宅だけでなく収入と役割が必要です。
就労先、地域活動、人との接点まで含めて考えます。
6．その人の生活史を受け止められるか
ペット、家族関係、趣味、信仰、近所付き合いなど、数値化しにくい条件があります。
それを切り捨てた住み替えは、本人の生活の質を下げる可能性があります。
7．地域全体で維持できるか
一戸の住宅を再生しても、地域の交通、医療、商業機能が失われれば暮らしは続きません。
住宅施策と地域政策を別々に進めないことが重要です。
地方創生の成果を「空き家の成約件数」だけで測ってはいけない
空き家バンクへの登録件数。
売買や賃貸の成約件数。
移住者数。
これらは行政施策を評価する分かりやすい指標です。
しかし、本当に確認すべきなのはその後です。
移住した人が5年後も地域で暮らしているか。
高齢になっても生活を続けられるか。
地域で仕事や役割を持てているか。
既存住民との関係を築けているか。
住宅の管理を継続できているか。
地方創生の成果は、家に人を入れた瞬間ではなく、
その人の暮らしが地域に根付いたかどうか
で判断すべきです。
まとめ
空き家対策は必要です。
危険な住宅を放置してよいわけではありません。
使える住宅を再生し、必要な人へつなぐ取り組みにも大きな価値があります。
しかし、空き家を減らすことと地方を再生することは同じではありません。
空き家は、人口減少や若年層の流出、交通・医療・商業機能の縮小などが重なった末に現れた結果です。
家を直しても、働く場所がない。
病院へ行けない。
買い物ができない。
福祉サービスがない。
冬を越せない。
大切なペットと暮らせない。
それでは、建物に入居することはできても、地域で暮らし続けることはできません。
地方創生とは、空き家を埋めることではありません。
外から人を呼ぶことだけでもありません。
今いる人と新しく来た人が、その地域で暮らし続けられる条件を再建することです。
空き家を住宅として見るだけでは、この問題は解決しません。
住まい、交通、医療、福祉、仕事、人とのつながりを一つの生活として考える。
その視点こそ、地方創生に必要な福祉住環境の考え方ではないでしょうか。
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講演・研修のご依頼について
福祉住環境研究所では、作業療法士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーとしての専門性と、福祉事業所を運営してきた現場経験を生かし、住まい・福祉・地域・お金を横断する講演や研修を行っています。
本記事で取り上げた、
・空き家対策と地方創生
・住める住宅と暮らし続けられる地域の違い
・地方における医療、交通、買い物、福祉の課題
・高齢者や障害のある方の居住支援
・住宅政策と現場の間に生じるギャップ
などについて、最新の制度・統計と地域の実情を交えながらお話しします。
自治体、社会福祉協議会、地域包括支援センター、医療・福祉事業者、不動産・住宅関連事業者、各種団体の研修や勉強会にも対応いたします。
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